¿Eres propietario?

Si l’immoble es troba en una zona declarada com de mercat de lloguer tensionado, haurà de mantenir la renda de l’últim contracte i no es podran repercutir noves despeses, és a dir, les despeses comunitàries, l’IBI i la taxa de recollida d’escombraries no estaven contemplades que les pagués l’inquilí en l’últim contracte d’arrendament, no podran repercutir-se al preu de la nova renda. La renda es podrà actualitzar anualment segons l’Índex de Referència d’Arrendaments d’Habitatge (IRAV) vigent des del 2025.

Es podrà incrementar un 10% a l’última renda en els següents casos:

• Quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els termes previstos en l’apartat 1 de l’article 41 del Reglament de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, que hagués finalitzat els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d’arrendament.
• Quan en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d’arrendament s’haguessin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l’habitatge on s’hagi acreditat un estalvi d’energia primària no renovable del 30%, a través de certificats d’eficiència energètica de l’habitatge, obtinguts amb anterioritat i posterioritat.
• Quan en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d’arrendament haguessin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat, a acreditar.
• Quan el contracte d’arrendament se signi per un període de deu anys o més, o bé estableixi un dret de pròrroga al qual pugui acollir-se voluntàriament l’arrendatari que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu anys o més.

En cas que l’habitatge no hagi estat llogada en els últims 5 anys, la renda no podrà superar el preu màxim de referència. A aquest preu se li podran repercutir les despeses comunitàries, l’IBI i la taxa de recollida d’escombraries.

En cas que un dels propietaris sigui gran tenidor*, el preu no podrà ser superior al menor dels 2 (l’últim contracte i el màxim preu de referència).

* Es considera gran tenidor a aquella persona física o jurídica que sigui titular en tota Espanya de més de deu immobles urbans d’ús residencial o superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters, o posseeixi cinc o més immobles urbans d’ús residencial dins de les àrees tibants.

1 Taxació orientativa:

• Es basa en comparatives de mercat i tendències actuals.
• Es realitza sense intervenció d’un tècnic certificat.
• Útil per a tenir una idea inicial del valor de l’immoble.

 2 Preu de mercat:

• És el valor al qual un inquilí està disposat a pagar en un moment determinat.
• Determinat per l’oferta i la demanda en la zona.
• Pot variar segons factors econòmics i condicions del sector immobiliari.

En cas que necessiti una taxació o assessorament respecte al preu del seu immoble, no dubti a contactar amb nosaltres.

La primera impressió és molt important, per això has de parar esment a l’estat de l’immoble de cara a les visites. Depenent dels desperfectes que pugui presentar l’immoble pot ser que sigui necessari una posada a punt perquè l’immoble estigui en bones condicions, o un home staging per a millorar l’estètica i millorar la presentació de l’immoble. Els punts més importants a tenir en compte són els següents:

• Netejar l’immoble a fons.
• Buidar les habitacions de mobles i objectes de decoració innecessaris. Les habitacions es veuran més àmplies i els interessats podran fer-se una idea millor de com decorar l’espai al seu gust. Recorda guardar els utensilis i productes de neteja procurant que no quedin a la vista.
• Ordenar el pis, reubicant els mobles en els llocs en què quedin millor. Posar una mesita a la terrassa o un petit escriptori a l’habitació faran veure al comprador noves possibilitats (desdejunar al balcó, tenir un lloc a casa per a teletreballar) per a la seva futura llar que no s’havia plantejat.
• Despersonalitzar l’immoble, eliminant de la vista objectes personals, fotografies de la família, adorns, etc.
• Reparar petits desperfectes: una porta que no tanca bé, una esgarrapada en una taula, un tirador trencat, etc.
• Pintar l’immoble, o retocar les parets que presentin taques, si és necessari. Serà més fàcil de vendre una casa tota acabada de pintar en un to neutre -blanc o beix- que si una habitació està de cada color.
• Decorar amb elements neutres (per exemple, uns cobertors llisos, algun coixí sobre els llits, una manta amorosa en el sofà) i un toc natural (un centre de flors, unes plantes, etc.)

Les imatges són la primera impressió que tindrà un possible comprador. Unes fotografies de qualitat poden augmentar significativament l’interès per la propietat. Els elements claus per a aconseguir els millors resultats són els següents:

• Usa llum natural i evita ombres dures.
• Ordena i despersonalitza els espais.
• Destaca les millors característiques de l’immoble (finestres, vistes, amplitud).
• Pren fotos en alta resolució i des d’angles estratègics.
• Per a fotos d’espais interiors, intenta que a la foto es vegi sòl, sostre i almenys una paret.
• Procura mantenir el mòbil o la cambra ben anivellada. Si és necessari usa un trípode per a major estabilitat.
• Incloure informació en les propietats de les imatges pot fer que alguns cercadors mostrin l’anunci on publiques les teves fotos.

Si consideres contractar els serveis d’un fotògraf professional per a millorar la presentació de l’immoble, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

El vídeo permet mostrar la distribució i sensació d’amplitud de l’immoble de forma més atractiva que les fotos. Els elements claus per a aconseguir els millors resultats són els següents:

• Recorregut fluid i sense moviments bruscos.
• Qualitat HD o superior.
• Bona il·luminació i enquadraments estables.
• Eliminar sons ambientals i agregar una música de fons suau.
• Edita el vídeo amb alguna aplicació que et permeti retallar-lo i fer transicions.

Si desitges que el vídeo el realitzi i editi un professional, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

Els plans ajuden els compradors a entendre la distribució real de l’habitatge, situar el mobiliari, decorar i planificar futures reformes. Incloure plans en l’anunci augmenta la confiança del comprador i millora la qualitat de l’oferta.

Pots realitzar els següents tipus de plans:

• Plans simples: Representació bàsica amb mesures de cada estada.
• Plans 3D: Més visuals i atractius, ajuden a imaginar l’habitatge amb decoració.

Si consideres contractar un professional que elabori els plans, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

És una eina digital que permet als compradors recórrer l’habitatge des de qualsevol lloc. La tecnologia 360° li donarà una experiència més immersiva als possibles compradors. Agregar una visita virtual al teu anunci de donarà els següents beneficis:

• Estalvi de temps en visites presencials innecessàries.
• Major abast, especialment per a compradors que no estan en la zona.
• Genera major interès en compradors potencials.

Si consideres contractar un professional que elabori una visita virtual del teu immoble, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

A continuació, tens una llista de les característiques més importants que has de conèixer abans de publicar un anunci de lloguer d’un immoble en un portal immobiliari, així com informació obligatòria en alguns casos:

• Tipus d’immoble (pis, casa, oficina, local o nau, garatge, terreny, traster, edifici, habitació)
• Ubicació
• Operació (Venda, lloguer o tots dos)
• Tipus de lloguer (Habitatge habitual, de temporada o vacacional)
• Preu de lloguer (€/mes)
• Mesos de fiança
• En cas de lloguer d’habitatge habitual en zones tensionadas, has d’aportar la següent informació:
• El propietari és (gran tenidor, petit tenidor)
• Referència de preus de lloguer (Entre
  i
  €/mes)
• Preu de l’últim lloguer (€/mes)
• Data de l’últim ajust al preu del lloguer
• Durada del contracte de lloguer
• Nombre màxim d’inquilins
• S’admeten mascotes (Si, no)
• Superfície de construcció (m²).
• Superfície útil (m²) (En cas d’habitatge)
• Nombre d’habitacions.
• Nombre de banys.
• Qualificació de consum d’energia
• Estat de conservació
• Interior o Exterior
• Ascensor (Si o no)
• Orientació (nord, sud, est, oest)
• Armaris de paret
• Aire condicionat
• Terrassa
• Balcó
• Plaza de garatge
• Traster
• Piscina
• Jardí
• Servei de consergeria/porteria
• Tipus calefacció (individual, centralitzada, no disposa)
• Any de construcció.

El que no estigui contemplat en aquesta llista o no et permeti col·locar la plataforma immobiliària, pots agregar-ho a la descripció, per exemple, en cas de locals és important indicar els metres de façana, en cas de places de pàrquing si és per a cotxe petit, gran o moto i cotxe, i en trasters és important l’altura per a calcular els m³ d’emmagatzematge.

Una bona descripció immobiliària és clau per a atreure l’interès de compradors o inquilins. Ha de ser clara, atractiva i persuasiva, ressaltant les característiques més importants de la propietat.

• Títol atractiu per a captar l’atenció
• Inclou informació rellevant
• Evita repetir molta de la informació que es mostra en les característiques de l’immoble
• Ressalta els aspectes més cridaners (Lluminositat, amplitud, si ha tingut reformes, etc.)
• Presenta les característiques clau de forma estructurada i clara.
• Descriu les bondats de la zona (Proximitat a transport públic, col·legis, supermercats, parcs, etc.)
• Destaca aspectes diferencials o beneficis que aportin valor (Llest per a entrar a viure, Perfecte per a inversió, alta rendibilitat en lloguer, etc.)
• Evita descripcions genèriques o poc atractives (Pis en venda, bona zona, etc.).
• No exagerar ni enganyar. Amb una descripció realista generaràs confiança i evitaràs que es decebin durant la visita presencial.
• Evita textos llargs i desorganitzats. Usa frases curtes i ben estructurades.
• Al final de la descripció recorda posar un anomenat a l’acció com anomena’m o contacta’m per a agendar visita.

Ajuda’t amb alguna eina de IA com ChatGPT per a redactar la descripció, però sempre revisa-la i modifica el que creguis convenient, recorda que la intel·ligència artificial pot cometre errors, exagerar o fins a inventar coses que no s’ajusten a la realitat.

L’elecció del portal adequat dependrà de les teves necessitats específiques, el tipus de propietat i el públic objectiu al qual desitges arribar. És recomanable avaluar les característiques i costos de cada plataforma per a determinar quin s’adapta millor als teus requeriments.

Actualment existeixen nombrosos portals immobiliaris on pots publicar immobles per a venda o lloguer. A continuació, et detallo alguns dels més destacats. Tots els portals que veuràs a continuació ofereixen opcions gratuïtes per a particulars. Tingues en compte que, com a particular, segurament reps moltes trucades de comercials immobiliaris intentant captar el teu immoble i oferir-te els seus serveis.

• Idealista: Actualment és el portal immobiliari més visitat a Espanya i el preferit per nosaltres. Ofereix una àmplia base de dades de propietats i eines de cerca avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals i permet publicar automàticament en yaencontré sense cost addicional.

• Fotocasa: És un dels portals immobiliaris més importants d’Espanya. Compta amb milions de visites mensuals i té un ampli catàleg d’immobles. Ofereix eines de cerca detallades i opcions de filtrat avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals i permet publicar automàticament en habitaclia, milanuncios i altres portals sense cost addicional. No arriba al volum de visites d’idealista, però és més econòmic.

• Habitaclia: Pertany al grup Schibsted Spain i és una empresa sòlida en el mercat, a qui també pertany fotocasa i milanuncios. Ofereix una àmplia varietat d’anuncis d’immobles. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Pisos.com: Ofereix una àmplia base de dades de propietats en venda i lloguer. Inclou eines de cerca avançades i opcions de filtrat detallades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Yaencontre: És un portal immobiliari on tant professionals com particulars poden comprar, vendre o llogar immobles. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Indomio: És un portal immobiliari especialitzat en la venda i lloguer d’habitatges. Forma part d’un grup líder a Europa d’anuncis en línia. Ofereix milers d’anuncis d’immobles de particulars i immobiliàries. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Enalquiler: Especialitzat en lloguers, ofereix una àmplia gamma de propietats disponibles per a arrendament. Inclou eines de cerca detallades i opcions de filtrat avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

Una altra manera de promocionar el teu immoble pot ser per xarxes socials, les més efectives són Facebook Marketplace, Instagram i WhatsApp, però també pots fer-ho en TikTok, Linkedin, YouTube, X, Pinterest, Telegram, etc. Aquestes eines són gratuïtes per a tots els usuaris.

La forma en què respons als potencials inquilins pot marcar la diferència entre concretar una operació o perdre una oportunitat. Una resposta ràpida, professional i clara genera confiança i augmenta les probabilitats de tancar lloguers.

Filtra als Interessats. No totes les consultes són serioses. Per a optimitzar el temps, fes preguntes clau:

Per a inquilins: Quantes persones viuran en la propietat?, Tens contracte de treball o ingressos demostrables?

Si el perfil no encaixa, estalvies temps tant per a tu com per a l’inquilí.

Ofereix a l’interessat un horari precís, deixant oberta l’opció perquè ells proposin la data i hora de la seva preferència en cas de no poder adaptar-se al teu horari, d’aquesta manera evitaràs deixar la pregunta molt oberta als indecisos, però no tanquessis les portes als qui no puguin a la data i hora proposada per tu. Si hi ha diverses visites intenta, en la mesura que sigui possible, agrupar-les per a estalviar temps. El fet de veure que entrin visites seguides augmentarà l’interès de les persones a reservar al més aviat possible. A pesar que molts professionals immobiliaris ho fan, nosaltres no recomanem atendre diverses visites al mateix temps, o fer visites de “portes obertes”, perquè puguis concentrar-te en un candidat alhora i que els interessats no tinguin la mala experiència d’esperar o se sentin mal atesos. La primera impressió, i com se senti la persona durant la visita presencial dins de l’immoble, són claus perquè l’interessat prengui la decisió.

Si la visita es va programar un o diversos dies abans, envia un recordatori 1 o 2 hores abans de la visita perquè estalviïs temps. I recorda que la puntualitat és molt important, intenta arribar uns minuts abans per a preparar l’immoble.

Finalment, realitza seguiment de les visites, preguntant si pots ajudar-los en alguna cosa, si tenen alguna consulta o si necessiten alguna informació addicional.

• Obrir les persianes i cortines perquè entre la major quantitat de llum natural possible
• Deixar l’immoble buidat. Mentre menys coses quedin a la vista millor.
• Evitar olor a tancat, humitat o males olors. Si és necessari obrir les finestres perquè circuli l’aire o usar algun ambientador suau abans de la visita.

Per a minimitzar riscos, és important sol·licitar documentació que acrediti la solvència i serietat de l’inquilí.

Els documents més importants a sol·licitar són:

• DNI/NIE o passaport.
• CIF i escriptures, en el cas d’empreses
• Contracte de treball, en el cas de treballadors a compte aliè
• Últimes tres nòmines, en el cas de treballadors a compte aliè
• Declaració de la renda i/o de l’IVA de l’últim any i de l’últim trimestre, en el cas d’autònoms i empreses

Documents opcionals que poden ajudar a la valoració dels candidats són:

• Declaració de l’IRPF.
• Informe de vida laboral.
• Referències d’anteriors arrendadors

En cas de dubtes sobre la solvència de l’inquilí, és recomanable sol·licitar un avalador. Es necessitarà sol·licitar la mateixa documentació a l’avalador. Altres opcions són; sol·licitar un aval bancari, i el pagament de la renda total per endavant per a lloguers de temporada.

En qualsevol cas, es recomana contractar una pòlissa d’impagaments. Contacta’ns i et donarem més informació.

Més enllà del factor econòmic, és important trobar un inquilí fiable i responsable per a evitar problemes futurs.

Criteris clau per a triar un bon inquilí:

• Estabilitat laboral i solvència econòmica.
• Referències positives de lloguers anteriors.
• Bona comunicació i actitud transparent.
• Capacitat d’adaptació a les normes del lloguer.

Es recomana realitzar una entrevista prèvia i optar per segurs d’impagament per a major seguretat. Si vols més informació sobre assegurances d’impagaments contacta’ns i t’informarem.

És una quantitat de diners que lliura el futur inquilí com a garantia que formalitzarà el contracte de lloguer. Es considera un compromís ferm per totes dues parts. Es pot signar entre l’inquilí i el venedor, o entre l’inquilí i l’agencia immobiliària o persona designada pel venedor.

Característiques:

• Se sol establir per escrit amb condicions clares.
• Si l’inquilí desisteix, perd els diners lliurats.
• Si el propietari es tira enrere, ha de retornar la quantitat lliurada.
• No està regulada específicament en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), sinó pel Codi Civil (art. 1454).
• L’import sol ser equivalent a un mes de lloguer i es rebo com un acompte deduïble del preu final.
• El propietari o l’agència han de retirar l’habitatge del mercat mentre es formalitza el contracte.

És una quantitat lliurada al propietari o l’agència per a demostrar la intenció en ferma de llogar l’immoble i formalitzar el contracte d’arrendament. A diferència de la Paga i Senyal, no és un compromís definitiu, sinó un acompte que pot retornar-se sota unes certes condicions. Es pot signar entre l’inquilí i el venedor, o entre l’inquilí i l’agencia immobiliària o persona designada pel venedor.

Característiques:

• Generalment és un acord previ al contracte de lloguer.
• S’usa per a bloquejar l’habitatge mentre es revisa documentació o s’acorden condicions.
• Si el propietari es tira enrere, ha de retornar la quantitat lliurada.
• Si l’inquilí desisteix, la devolució depèn de l’acord signat.

Conclusió: Si totes dues parts estan segures de llogar l’habitatge, la Paga i Senyal és la millor opció, perquè formalitza el compromís. Si encara hi ha dubtes, falta documentació o tens hi ha diversos candidats simultàniament i s’ha de triar un d’ells, una reserva permet guanyar temps sense compromís.

• DNI dels propietaris
• DNI dels inquilins
• Informació dels propietaris; domicili actual, email i telèfon.
• Informació dels inquilins; domicili actual, email i telèfon.
• Dades cadastrals
• Cèdula d’habitabilitat (Si aplica)
• Certificat energètic (Si aplica)
• En cas d’existir despeses a repercutir, com l’IBI, les despeses comunitàries ordinàries i la taxa de recollida d’escombraries, es necessitaran els últims rebuts.
• Últimes factures de subministraments, per a fer els canvis de titular.
• En cas que l’arrendador i/o l’arrendatari sigui una persona jurídica:

-Escriptures de la societat

-CIF de la societat

-DNI de l’apoderat

-Còpia del poder

Un contracte d’arrendament és un document legal que estableix els drets i obligacions tant del propietari (arrendador) com de l’inquilí (arrendatari) en un lloguer d’un immoble.

El contracte ha de complir amb la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), la Llei de l’Habitatge (en cas d’habitatges) i, amb caràcter supletori, el codi civil. No és obligatori registrar-ho, però es pot fer en el Registre de la Propietat. Si hi ha conflictes, les parts poden recórrer a mediació o als tribunals.

Es recomana que aquests contractes siguin elaborats per un advocat o professional immobiliari per a evitar errors i possibles sancions administratives. Contacta’ns i elaborarem el contracte per a tu.

La signatura del contracte d’arrendament i el lliurament de l’immoble són moments clau en el procés de lloguer. Aquí tens alguns consells pràctics per a totes dues parts i evitar problemes en el futur:

Punts a tenir en compte al moment de la signatura:

Llegir detingudament el contracte: El recomanable és enviar l’esborrany del contracte uns dies abans perquè totes dues parts puguin revisar les clàusules amb calma i consultar-lo amb algun assessor si ho desitgen, fer consultes i comentaris i, de ser necessari, realitzar modificacions al contracte. Una vegada totes dues parts hagin aprovat el contingut del contracte, confirmar la data i hora per a la signatura. D’aquesta manera no es perdrà temps al moment de la signatura.