Ets propietari?

És una valoració administrativa assignada per la Direcció General del Cadastre (dependent del Ministeri d’Hisenda). Es calcula considerant el valor del sòl i el de la construcció, així com altres factors com la ubicació, antiguitat i estat de l’immoble. No representa el valor de mercat de l’immoble. S’usa com a base imposable per a l’IBI (Impost sobre Béns immobles) i en altres impostos com l’Impost de Successions i Donacions i l’Impost sobre el Patrimoni. S’actualitza periòdicament, però sol estar per sota del valor de mercat. S’obté en el Cadastre Immobiliari i apareix en el rebut de l’IBI.

És la part del valor cadastral total d’un immoble que correspon exclusivament al terreny sobre el qual està construït. Es calcula considerant la ubicació i característiques urbanístiques (zona, edificabilitat, ús del sòl, etc.), la normativa urbanística vigent (classificació del sòl: urbà, rústic o urbanitzable), i el valor de mercat del sòl (ajustat per coeficients aplicats per l’administració). S’usa per a calcular l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (Plusvàlua Municipal).

És la part del valor cadastral total d’un immoble que correspon exclusivament a l’edificació (habitatge, local, nau, etc.), sense incloure el valor del terreny sobre el qual està construïda. Es determina tenint en compte; Les característiques de la construcció (Superfície construïda, qualitat dels materials, antiguitat i estat de conservació), l’ús de l’immoble (residencial, comercial, industrial, oficines, etc.), els costos de construcció (valor estimat del cost d’edificació en funció de preus mitjans del sector, i la ubicació i demanda immobiliària (ajustos segons la zona en la qual se situa l’immoble).

És un valor fixat per la Direcció General del Cadastre a partir de preus de compravenda reals en escriptures notarials. Des de 2022, aquest valor s’usa com a base per a calcular impostos com el ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) i l’Impost de Successions i Donacions. Determina la base imposable en la compravenda d’immobles de segona mà. També s’aplica en herències i donacions per a evitar declaracions per sota del valor de mercat. A diferència del valor cadastral, aquest es basa en preus de mercat reals i s’actualitza anualment amb dades de transaccions reals.

És el preu real que un comprador està disposat a pagar, en un moment determinat, per un immoble en el mercat lliure. Es determina per oferta i demanda. No és un valor administratiu. Pot ser superior o inferior al valor de referència cadastral.

És una valoració realitzada per un taxador homologat. Reflecteix el preu estimat de l’immoble segons criteris tècnics. És requerit per entitats financeres per a concedir préstecs hipotecaris i determina l’import màxim que un banc pot concedir en una hipoteca. Es basa en una inspecció física i en comparacions amb immobles similars. Pot diferir dels valors assenyalats en els punts anteriors.
En cas que necessiti una taxació per al seu immoble, no dubti a contactar amb nosaltres.

• És el valor al qual un comprador està disposat a pagar en un moment determinat.
• Determinat per l’oferta i la demanda en la zona.
• Pot variar segons factors econòmics i condicions del sector immobiliari.

• Es basa en comparatives de mercat i tendències actuals.
• Es realitza sense intervenció d’un tècnic certificat.
• Útil per a tenir una idea inicial del valor de l’immoble.

• Realitzada per un taxador homologat.
• Té validesa legal i és necessària per a hipoteques o tràmits oficials.
• Considera aspectes tècnics com a ubicació, estat de conservació i normativa vigent.

La primera impressió és molt important, per això has de parar esment a l’estat de l’immoble de cara a les visites. Depenent dels desperfectes que pugui presentar l’immoble pot ser que sigui necessari una posada a punt perquè l’immoble estigui en bones condicions, o un home staging per a millorar l’estètica i millorar la presentació de l’immoble. Els punts més importants a tenir en compte són els següents:

• Netejar l’immoble a fons.
• Buidar les habitacions de mobles i objectes de decoració innecessaris. Les habitacions es veuran més àmplies i els interessats podran fer-se una idea millor de com decorar l’espai al seu gust. Recorda guardar els utensilis i productes de neteja procurant que no quedin a la vista.
• Ordenar el pis, reubicant els mobles en els llocs en què quedin millor. Posar una mesita a la terrassa o un petit escriptori a l’habitació faran veure al comprador noves possibilitats (desdejunar al balcó, tenir un lloc a casa per a teletreballar) per a la seva futura llar que no s’havia plantejat.
• Despersonalitzar l’immoble, eliminant de la vista objectes personals, fotografies de la família, adorns, etc.
• Reparar petits desperfectes: una porta que no tanca bé, una esgarrapada en una taula, un tirador trencat, etc.
• Pintar l’immoble, o retocar les parets que presentin taques, si és necessari. Serà més fàcil de vendre una casa tota acabada de pintar en un to neutre -blanc o beix- que si una habitació està de cada color.
• Decorar amb elements neutres (per exemple, uns cobertors llisos, algun coixí sobre els llits, una manta amorosa en el sofà) i un toc natural (un centre de flors, unes plantes, etc.)

Les imatges són la primera impressió que tindrà un possible comprador. Unes fotografies de qualitat poden augmentar significativament l’interès per la propietat. Els elements claus per a aconseguir els millors resultats són els següents:

• Usa llum natural i evita ombres dures.
• Ordena i despersonalitza els espais.
• Destaca les millors característiques de l’immoble (finestres, vistes, amplitud).
• Pren fotos en alta resolució i des d’angles estratègics.
• Per a fotos d’espais interiors, intenta que a la foto es vegi sòl, sostre i almenys una paret.
• Procura mantenir el mòbil o la cambra ben anivellada. Si és necessari usa un trípode per a major estabilitat.
• Incloure informació en les propietats de les imatges pot fer que alguns cercadors mostrin l’anunci on publiques les teves fotos.

Si consideres contractar els serveis d’un fotògraf professional per a millorar la presentació de l’immoble, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

El vídeo permet mostrar la distribució i sensació d’amplitud de l’immoble de forma més atractiva que les fotos. Els elements claus per a aconseguir els millors resultats són els següents:

• Recorregut fluid i sense moviments bruscos.
• Qualitat HD o superior.
• Bona il·luminació i enquadraments estables.
• Eliminar sons ambientals i agregar una música de fons suau.
• Edita el vídeo amb alguna aplicació que et permeti retallar-lo i fer transicions.

Si desitges que el vídeo el realitzi i editi un professional, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

Els plans ajuden els compradors a entendre la distribució real de l’habitatge, situar el mobiliari, decorar i planificar futures reformes. Incloure plans en l’anunci augmenta la confiança del comprador i millora la qualitat de l’oferta.

Pots realitzar els següents tipus de plans:

• Plans simples: Representació bàsica amb mesures de cada estada.
• Plans 3D: Més visuals i atractius, ajuden a imaginar l’habitatge amb decoració.

Si consideres contractar un professional que elabori els plans, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

És una eina digital que permet als compradors recórrer l’habitatge des de qualsevol lloc. La tecnologia 360° li donarà una experiència més immersiva als possibles compradors. Agregar una visita virtual al teu anunci de donarà els següents beneficis:

• Estalvi de temps en visites presencials innecessàries.
• Major abast, especialment per a compradors que no estan en la zona.
• Genera major interès en compradors potencials.

Si consideres contractar un professional que elabori una visita virtual del teu immoble, comunica’t amb nosaltres i amb gust t’oferirem als millors professionals amb els millors preus del mercat.

A continuació, tens una llista de les característiques més importants que has de conèixer abans de publicar un anunci de venda d’un immoble en un portal immobiliari:

• Tipus d’immoble (pis, casa, oficina, local, garatge, terreny, traster, edifici, etc.)
• Ubicació (Si l’immoble està desocupat és recomanable no mostrar l’adreça completa, només el carrer)
• Operació (Venda, lloguer o tots dos)
• Preu de venda (€)
• Despeses comunitàries (€/mes)
• IBI (€/mes)
• Superfície de construcció (m²).
• Superfície útil (m²) (En cas d’habitatge)
• Nombre d’habitacions.
• Nombre de banys.
• Qualificació de consum d’energia
• Estat de conservació
• Interior o Exterior
• Ascensor (Si o no)
• Orientació (nord, sud, est, oest)
• Armaris de paret
• Aire condicionat
• Terrassa
• Balcó
• Plaza de garatge
• Traster
• Piscina
• Jardí
• Servei de consergeria/porteria
• Tipus calefacció (individual, centralitzada, no disposa)
• Any de construcció.

El que no estigui contemplat en aquesta llista, o no t’estigui entre les característiques que consulta la plataforma immobiliària, pots agregar-ho a la descripció, per exemple, en cas de locals és important indicar els metres de façana, en cas de places de pàrquing si és per a cotxe petit, gran o moto i cotxe, i en trasters és important l’altura per a calcular els m³ d’emmagatzematge.

Una bona descripció immobiliària és clau per a atreure l’interès de compradors o inquilins. Ha de ser clara, atractiva i persuasiva, ressaltant les característiques més importants de la propietat.

• Títol atractiu per a captar l’atenció
• Inclou informació rellevant
• Evita repetir molta de la informació que es mostra en les característiques de l’immoble
• Ressalta els aspectes més cridaners (Lluminositat, amplitud, si ha tingut reformes, etc.)
• Presenta les característiques clau de forma estructurada i clara.
• Descriu les bondats de la zona (Proximitat a transport públic, col·legis, supermercats, parcs, etc.)
• Destaca aspectes diferencials o beneficis que aportin valor (Llest per a entrar a viure, Perfecte per a inversió, alta rendibilitat en lloguer, etc.)
• Evita descripcions genèriques o poc atractives (Pis en venda, bona zona, etc.).
• No exagerar ni enganyar. Amb una descripció realista generaràs confiança i evitaràs que es decebin durant la visita presencial.
• Evita textos llargs i desorganitzats. Usa frases curtes i ben estructurades.
• Al final de la descripció recorda posar un anomenat a l’acció com anomena’m o contacta’m per a agendar visita.

Ajuda’t amb alguna eina de IA com ChatGPT per a redactar la descripció, però sempre revisa-la i modifica el que creguis convenient, recorda que la intel·ligència artificial pot cometre errors, exagerar o fins a inventar coses que no s’ajusten a la realitat.

L’elecció del portal adequat dependrà de les teves necessitats específiques, el tipus de propietat i el públic objectiu al qual desitges arribar. És recomanable avaluar les característiques i costos de cada plataforma per a determinar quin s’adapta millor als teus requeriments.

Actualment existeixen nombrosos portals immobiliaris on pots publicar immobles per a venda o lloguer. A continuació, et detallo alguns dels més destacats. Tots els portals que veuràs a continuació ofereixen opcions gratuïtes per a particulars. Tingues en compte que, com a particular, segurament reps moltes trucades de comercials immobiliaris intentant captar el teu immoble i oferir-te els seus serveis.

• Idealista: Actualment és el portal immobiliari més visitat a Espanya i el preferit per nosaltres. Ofereix una àmplia base de dades de propietats i eines de cerca avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals i permet publicar automàticament en yaencontré sense cost addicional.

• Fotocasa: És un dels portals immobiliaris més importants d’Espanya. Compta amb milions de visites mensuals i té un ampli catàleg d’immobles. Ofereix eines de cerca detallades i opcions de filtrat avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals i permet publicar automàticament en habitaclia, milanuncios i altres portals sense cost addicional. No arriba al volum de visites d’idealista, però és més econòmic.

• Habitaclia: Pertany al grup Schibsted Spain i és una empresa sòlida en el mercat, a qui també pertany fotocasa i milanuncios. Ofereix una àmplia varietat d’anuncis d’immobles. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Pisos.com: Ofereix una àmplia base de dades de propietats en venda i lloguer. Inclou eines de cerca avançades i opcions de filtrat detallades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Yaencontre: És un portal immobiliari on tant professionals com particulars poden comprar, vendre o llogar immobles. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Indomio: És un portal immobiliari especialitzat en la venda i lloguer d’habitatges. Forma part d’un grup líder a Europa d’anuncis en línia. Ofereix milers d’anuncis d’immobles de particulars i immobiliàries. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

• Enalquiler: Especialitzat en lloguers, ofereix una àmplia gamma de propietats disponibles per a arrendament. Inclou eines de cerca detallades i opcions de filtrat avançades. Per a professionals immobiliaris, disposa de plans de pagament amb funcionalitats addicionals.

Una altra manera de promocionar el teu immoble pot ser per xarxes socials, les més efectives són Facebook Marketplace, Instagram i WhatsApp, però també pots fer-ho en TikTok, Linkedin, YouTube, X, Pinterest, Telegram, etc. Aquestes eines són gratuïtes per a tots els usuaris.

La forma en què respons als potencials compradors pot marcar la diferència entre concretar una operació o perdre una oportunitat. Una resposta ràpida, professional i clara genera confiança i augmenta les probabilitats de tancar vendes.

Filtra als Interessats. No totes les consultes són serioses. Per a optimitzar el temps, fes preguntes clau:

Per a compradors: Cerques habitatge per a viure o inversió?, Tens finançament aprovat o necessites assessorament?

Si el perfil no encaixa, estalvies temps tant per a tu com per al comprador.

Ofereix a l’interessat un horari precís, deixant oberta l’opció perquè ells proposin la data i hora de la seva preferència en cas de no poder adaptar-se al teu horari, d’aquesta manera evitaràs deixar la pregunta molt oberta als indecisos, però no tanquessis les portes als qui no puguin a la data i hora proposada per tu. Si hi ha diverses visites intenta, en la mesura que sigui possible, agrupar-les per a estalviar temps. El fet de veure que entrin visites seguides augmentarà l’interès de les persones a reservar al més aviat possible. A pesar que molts professionals immobiliaris ho fan, nosaltres no recomanem atendre diverses visites al mateix temps, o fer visites de “portes obertes”, perquè puguis concentrar-te en un comprador alhora i que els interessats no tinguin la mala experiència d’esperar o se sentin mal atesos. La primera impressió, i com se senti la persona durant la visita presencial dins de l’immoble, són claus perquè l’interessat prengui la decisió.

Si la visita es va programar un o diversos dies abans, envia un recordatori 1 o 2 hores abans de la visita perquè estalviïs temps. I recorda que la puntualitat és molt important, intenta arribar uns minuts abans per a preparar l’immoble.

Finalment, realitza seguiment de les visites, preguntant si pots ajudar-los en alguna cosa, si tenen alguna consulta o si necessiten alguna informació addicional.

• Obrir les persianes i cortines perquè entre la major quantitat de llum natural possible
• Deixar l’immoble buidat. Mentre menys coses quedin a la vista millor.
• Evitar olor a tancat, humitat o males olors. Si és necessari obrir les finestres perquè circuli l’aire o usar algun ambientador suau abans de la visita.

És un pagament inicial que demostra la intenció de compra. No implica necessàriament un compromís ferm de totes dues parts. Pot tenir efectes distints segons els pactes: si es considera arres, es regirà per les seves regles; si no, pot ser simplement un acompte deduïble del preu final. Es pot signar entre el comprador i el venedor, o entre el comprador i l’agencia immobiliària o persona designada pel venedor.

És un pagament que el comprador realitza per a “bloquejar” l’immoble i que el venedor no l’ofereixi a altres interessats durant un temps determinat. Sol ser un acord privat i temporal, sense compromís definitiu de compra. No està regulat específicament en la legislació, per la qual cosa les seves condicions depenen dels pactes entre les parts. Es pot signar entre el comprador i el venedor, o entre el comprador i l’agencia immobiliària o persona designada pel venedor.

És un acord formal on comprador i venedor es comprometen a la compravenda. Existeixen tres tipus d’arres:

• Arres penitencials (les més comunes, segons l’art. 1454 del Codi Civil): permeten desistir del contracte, perdent el comprador els diners lliurats o retornant-lo el venedor per duplicat.
• Arres confirmatòries: són un acompte del preu i el seu incompliment pot derivar en una demanda per a exigir el compliment del contracte.
• Arres penals: estableixen una penalització en cas d’incompliment, a més de la possible exigència del compliment del contracte.

Diferències:

• La paga i senyal i la reserva són pagaments inicials que poden o no implicar un compromís ferm.
• El contracte d’arres sí que té efectes legals clars i defineix què ocorre en cas d’incompliment.
• Si estàs en un procés de compravenda, és important revisar bé els termes de cadascun d’aquests conceptes i assessorar-se abans de signar.

El procediment recomanat per nosaltres és el següent:

1 Paga i senyal o reserva, qualsevol dels 2 serveix perquè el comprador pugui bloquejar l’immoble perquè no l’ofereixin a una altra persona, i el venedor rebi un import que li asseguri que la intenció de compra és ferma. Aquest import pot estar entre 1.000€ i 5.000€, depenent del cas i del preu de venda. S’ha de fixar una data de venciment fins al següent pas. També ha d’establir-se que, en cas que el comprador desisteixi de la compra de manera no justificada, es penalitzarà amb l’import lliurat, per qualsevol altra raó s’ha de reemborsar l’import descomptant les despeses en els quals hagi pogut incórrer el venedor, com el cost d’elaboració del contracte d’arres.

2 Signatura del contracte d’arres penitencials, per un import del 10% del preu de venda incloent l’import lliurat en la reserva o paga i senyal. Entre els acords d’aquest contracte es fixa la data màxima per a la formalització de les escriptures de compravenda. Les condicions han de ser clares i revisades per un professional. El cost de l’elaboració d’aquest contracte li correspon al venedor. Aquest pas es pot obviar si la signatura de les escriptures es fa en una o dues setmanes.

Estem a la seva disposició per a elaborar el contracte d’arres en el botó “Contacte”

• Escriptura de propietat original
• Nota simple amb menys de 3 mesos d’antiguitat
• DNI del venedor i el comprador per totes dues cares
• Informació de l’estat civil del venedor; solter, casat o parella de fet. En cas de ser casat, règim matrimonial (separació de béns, de guanys o participació en els guanys). Si està casat en règim de guanys o participació, es necessitarà el DNI i la signatura del cònjuge. Si l’immoble a vendre era el seu habitatge, encara estant casat amb separació de béns o sent parella de fet, es necessitarà el consentiment de la parella.
• Informació del venedor i el comprador; domicili actual, email i telèfon.
• ITE i certificat d’aptitud (Si aplica)
• Última acta d’assemblea de la comunitat de propietaris i, d’existir, informació de vesses pendents (Si aplica)
• Cèdula d’habitabilitat (Si aplica)
• Certificat energètic (Si aplica)
• Últim rebut de l’IBI. (Acorda amb el comprador el prorrateig per al pagament de les quotes que restin de l’any en curs)
• Certificat d’estar al corrent de pagaments de la comunitat emesa per l’administrador (Si aplica, pots demanar-lo una vegada tinguin data per a la signatura, per a evitar que es venci)
• Últimes factures de subministraments, per a fer els canvis de titular.
• Certificat bancari de saldo zero o saldo pendent (En cas de tenir hipoteca o algun altre gravamen)
• En cas que el venedor i/o el comprador sigui una persona jurídica:
• Escriptures de la societat
• CIF de la societat
• DNI de l’apoderat
• Còpia del poder

• Escriptura de propietat original
• Nota simple amb menys de 3 mesos d’antiguitat
• DNI del venedor i el comprador per totes dues cares
• Informació de l’estat civil del venedor; solter, casat o parella de fet. En cas de ser casat, règim matrimonial (separació de béns, de guanys o participació en els guanys). Si està casat en règim de guanys o participació, es necessitarà el DNI i la signatura del cònjuge. Si l’immoble a vendre era el seu habitatge, encara estant casat amb separació de béns o sent parella de fet, es necessitarà el consentiment de la parella.
• Informació del venedor i el comprador; domicili actual, email i telèfon.
• ITE i certificat d’aptitud (Si aplica)
• Última acta d’assemblea de la comunitat de propietaris i, d’existir, informació de vesses pendents (Si aplica)
• Cèdula d’habitabilitat (Si aplica)
• Certificat energètic (Si aplica)
• Últim rebut de l’IBI. (Acorda amb el comprador el prorrateig per al pagament de les quotes que restin de l’any en curs)
• Certificat d’estar al corrent de pagaments de la comunitat emesa per l’administrador (Si aplica, pots demanar-lo una vegada tinguin data per a la signatura, per a evitar que es venci)
• Últimes factures de subministraments, per a fer els canvis de titular.
• Certificat bancari de saldo zero o saldo pendent (En cas de tenir hipoteca o algun altre gravamen)
• En cas que el venedor i/o el comprador sigui una persona jurídica:
• Escriptures de la societat
• CIF de la societat
• DNI de l’apoderat
• Còpia del poder

Després de la compra, el nou propietari ha de canviar el titular dels contractes d’aigua, llum, gas i altres serveis. Es fa contactant a les companyies corresponents, necessitaràs tenir a la mà una factura del subministrament, les dades del nou titular (DNI, e-mail i telèfon) i l’IBAN bancari del compte on es domiciliaran els càrrecs de les factures. En alguns casos, la companyia comercialitzadora del subministrament pot sol·licitar-li altres dades, com la lectura actualitzada del comptador, dades de l’immoble com a superfície, banys, cuines, jardí, etc. i, en el cas d’habitatges, cèdula d’habitabilitat, data i durada. Aquest canvi ha de realitzar-se al més aviat possible, en cas que no es faci el venedor podrà donar-los de baixa, en tal caso el nou propietari haurà de pagar altes noves per cada subministrament.

Nosaltres podem sol·licitar els canvis dels subministraments per tu SENSE CAP COST, amb les millors comercialitzadores, els millors preus i sense permanència perquè tinguis la llibertat de canviar-te a una altra comercialitzadora quan vulguis. Contacta’ns.

Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). Ho paga el venedor i el càlcul pot vàries depenent del municipi. Habitualment hi ha 2 maneres de calcular-la; la primera sobre la base de la diferència entre els preus de compra i venda, i la segona en funció del valor cadastral del sòl i el temps de propietat. Es pot triar, i generalment la segona és més beneficiosa.

Per a la teva tranquil·litat, nosaltres podem ocupar-nos d’aquesta gestió. Contacta’ns.

Li correspon pagar-ho al comprador de l’immoble. S’aplica a la compra d’habitatges de segona mà i varia segons la comunitat autònoma. A Catalunya, la tarifa general és del 10%, encara que pot haver-hi reduccions per a joves o famílies nombroses.

Per a la teva tranquil·litat, nosaltres podem ocupar-nos d’aquesta gestió. Contacta’ns.

L’Impost sobre Béns immobles (IBI) es paga anualment, però si la venda es produeix a meitat d’any, se sol acordar que el comprador reemborsi al venedor la part proporcional corresponent des de la data de la compravenda.
Envia els rebuts al nou propietari i sol·licita els reemborsaments. En finalitzar l’any es començaran a carregar al nou propietari.

Després de la signatura, has de recordar sol·licitar el següent:

• El certificat de cancel·lació de la hipoteca, si és el cas. Ho sol·licites al teu banc.
• La inscripció en el registre de la cancel·lació de la hipoteca, el cost i el reemborsament de l’import sobrant de la provisió retinguda. Ho sol·licites a la notaria
• Model 211 amb la declaració de la retenció del 3%, per als no residents. Ho sol·licites al comprador o a l’entitat financera d’aquest.

Si el venedor és resident a Espanya, ha de declarar el guany patrimonial en la seva pròxima declaració de l’IRPF, amb possibles exempcions si reinverteix en habitatge habitual.